城市工业园转型升级怎么做？近日，深圳市规划和自然资源局、深圳市工业和信息化局联合出台了《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》（以下简称《方案》），一起来解读看看有哪些干货吧！

福田赛格日立旧工业区城市更新项目

《方案》出台的背景是什么？ 

中共中央、国务院发布《国家“十三五”规划纲要》，要求加快深圳科技、产业、创新中心建设。

为深入贯彻党中央、国务院决策部署、全面落实国家“十三五”规划纲要的战略任务，深圳市委、市政府印发了《加快深圳国际科技产业创新中心建设总体方案》, 提出要“规划建设高质量新型产业园区，改造提升传统工业区，探索园区高质量发展新路径”。

深圳市委、市政府部署了“推进旧工业区连片改造升级，盘活低效用地资源”的重点工作任务，要求“深入调研、摸清情况，在已有的‘工业区块线划定’及‘管理办法’等基础上进一步深调研，分析出深圳全市工业区基本状况，提出发展方向和措施办法”。

出台《方案》，促进工业区全面转型升级，是国家经济转型与产业结构升级背景下，深圳主动作为勇于担当的探索实践，也是基于深圳在科技产业创新发展方面的高目标定位，结合城市在工业区转型升级工作中的实际问题做出的重要部署。 

起草过程中开展了哪些工作？

首次建立工业区基础信息数据库。为全面摸清工业区发展基础与现状，在《方案》起草之前，由深圳市规划和自然资源部门牵头，会同市产业部门和各区政府成立工作组开展了全市工业区调查。

通过调动各区及街道力量，综合运用各类信息化手段，协调整合规划国土、产业经济等多项基础数据，最终完成了对深圳全市超过7000个，约260平方公里工业区的地毯式调查，并建立了深圳市工业区基础信息数据库，全面掌握了工业区空间、产业、效益、租金、管理等方面的数据信息，填补了以往工业区基础信息数据的空白，为今后工业区相关工作部署与政策研究提供了强有力的基础与支撑。

集中组织工业区实地调研与专题座谈。在《方案》起草之初，工作组实地走访了十个区（新区），并与各区发改、经促、科创、财政、自然资源、更新、整备、集体资产办等多个职能部门以及部分区属国企开展了深入座谈，充分掌握了基层政府部门在推进工业区转型升级工作中面临的困难和存在的问题。

同时，工作组还邀请深圳全市典型工业企业、产业地产商、园区运营机构代表召开了专题座谈会，全面了解了市场方面在工业区转型升级中的创新实践以及发展诉求，确保《方案》的制定和出台既能满足政府的管理需求，也能契合企业和市场的发展诉求，切实解决问题。

系统开展工业区政策梳理与案例研究。在《方案》起草过程中，工作组对全市产业发展、空间管理、存量开发等相关政策进行了全面、系统的梳理，充分衔接了产业规划、法定图则以及工业区块线等规划管理要求。

同时，为吸取国内外一流科技园区的开发建设与管理运营经验，更好地充实《方案》内容，工作组还对德国、荷兰、新加坡等国家的典型科技园案例开展深入分析，并组织人员赴上海、苏州、杭州等地实地调研了长三角地区存量工业用地再开发以及工业区产业、空间管理的相关做法与经验。

深圳工业区的现状基本情况？

首先，本次《方案》所言工业区是指：在产权登记或实际用途为工业功能的用地上，有明确权属边界、运营管理边界、或约定俗成名称的工业区。

根据调查结果显示，符合界定条件的工业区全市约7200个，总用地规模超过200平方公里，约占深圳建设用地总量的1/4。

同时，工业区内承载了深圳全市约3/4的规模以上工业企业，贡献了全市约4/5的规模以上工业生产总值，为城市经济发展做出了突出贡献。

其次，工业区发展总体呈现以下特征：

▶一是规模呈明显的小型化特征，深圳工业区平均占地面积仅3.6公顷，大部分工业区不足5公顷。

▶二是工业区主导产业布局地域差异较为明显，南部以互联网、软件和科技服务等现代服务业为主，西部以计算机、通信、电气机械等先进制造业为主，中部承接南部地区服务业外溢，制造业与服务业并存，东部则以金属、橡胶、计算机、汽车等传统制造业为主；

▶三是工业区用地效益总体偏低，原特区内外差距较大；

▶四是工业区营业收入集中度极高，少数排名靠前的工业区以极少的占地面积，创造了深圳近半工业区营业收入；

▶五是工业区建设形态仍以标准厂房为主，但同时也存在大量质量较差、形态老旧，已不适应产业转型升级发展需求的旧工业区。

根据走访调研反馈信息显示，目前深圳工业区在转型升级和管理服务中也面临着一系列的问题：

一是全市产业布局缺乏统筹、引导不足；

二是产业需求与空间供给衔接不畅，供需矛盾突出；

三是小散乱差工业区较多，成规模高质量产业空间少；

四是产业空间成本调控引导力度不足，部分地区租金上涨过快；

五是工改M1和工业区综合整治动力较弱，企业自主升级需求有待挖掘；

六是产业监管存在盲区，执行困难且缺乏实效；

七是产业园区管理运营专业化水平较低，规范引导不足。

综上所述，目前深圳工业发展总体平稳，潜力巨大，但存在问题也十分突出，尤其是在转型升级过程中缺乏顶层设计、引导不足，尚未实现产业需求与空间供给的精准匹配，也未建立起全周期精细化的长效管理模式，距离实现多层次、高质量、可持续发展的目标还有一定的差距，因此《方案》的制定和出台意义重大，势在必行。

推进工业区转型升级主要目标有哪些？

《方案》以调整产业与空间供需关系，优化工业区类型结构为总纲，借鉴德国、新加坡以及上海等国内外城市工业区开发建设及管理运营经验，立足深圳实际，分别确定了产业和空间发展目标：

在产业上，通过科学引导各类产业行业布局与发展、加大产业扶持力度，力争形成定位清晰、产业集聚、空间集中、运作高效的产业发展新格局。

在空间上，以政府主导的连片工业区为突破，打造具有持续增长动力和全球竞争力的产业发展新引擎，以市场主导的各类工业区为主体，激发一批工业区自主转型升级典范。力争实现全市工业区向创新驱动、功能完善、空间优质、成本适中、集约高效的高质量产业空间转型。

工业区连片改造升级将如何开展？

根据调查研究结果，缺乏成规模高质量产业空间已成为制约深圳产业转型升级的主要问题之一，一方面政府及企业掌握的产业空间有限，大量的产业空间由原村集体掌握，而这些空间中，又有相当一部分小散乱工业区粗放发展、低效运行；另一方面，由于工业区连片改造的路径仍在探索，尚未形成可复制推广的成熟经验，在实施过程中依然存在权利主体多元，协调难度大等问题。

结合上述问题，借鉴国内外一流科技园区开发改造经验，《方案》提出以“抓大片”为手段，强化政府统筹作用，推进工业区连片改造升级试点工作，主要包括以下措施：

一是政府划定试点片区，制定实施计划。各区政府在现状产业发展滞后、空间形态老旧、配套设施不足的工业区连片区域中，选择若干个用地规模30公顷以上的片区作为改造试点，并拟定实施计划，初步明确片区产业升级路径、主导改造模式、土地或用房贡献规模、拟落实重大公共配套设施，意向引入重大产业项目及科技基础设施等内容。

二是政府组织开展试点片区规划研究。试点片区计划经深圳市政府批准后，各区政府将同步开展片区产业发展研究和空间整合研究，明确产业发展目标与要求，并按照产城融合原则和高标准城市设计要求，合理布局各类产业空间、配套设施和公共空间。

三是加强政策支撑推动试点片区实施。深圳市、区政府将积极探索资金、空间、产业等多种政策的创新来促进试点片区实施。包括明确市场参与机制，鼓励符合条件的企业参与试点片区开发建设与运营管理；创新土地利用方式，探索实践产业空间以租为主、租让结合的综合利用方式；加大规划统筹力度，加强更新、整备、查违、清退等各类存量开发模式间的政策衔接，合理制定综合实施路径。

“工改工”类将产生哪些变化？

从近年来深圳全市“工改工”类更新的实施情况来看，“工改M0”类更新规模占比较高，有效支撑了新一代信息技术、互联网、文化创意等新兴产业的发展需求。

但“工改M1”和工业区综合整治却始终因改造利润相对较少、租售对象成本敏感等影响缺少市场动力，导致制造业空间升级乏力。

宝安一角

针对上述问题，结合广东省三旧改造相关要求，《方案》从多方面提出鼓励措施、并完善相关流程机制，有序引导市场主体参与“工改工”更新和工业区综合整治，主要包括以下内容：

一是进一步鼓励“工改M1”类更新。《方案》建议通过不断完善相关政策，加快落实鼓励“工改M1”的多项措施，包括加大地价优惠力度，加强“工改工”更新结构引导等方面。

二是优化“工改工”产业审查流程与内容。《方案》提出将现有的更新项目产业发展专题研究报告（后简称“产业报告”）制定及意见征求环节从单元规划阶段前置于计划申报阶段，并对产业报告的制定内容进行了细化，着重强调对拟拆除工业区产业发展现状的相关分析与举证。

一方面将加强立项前的项目把关，对产业升级需求迫切、利于实体企业发展的“工改工”项目优先纳入审批通道，另一方面将减少规划编制及实施阶段的研究审查事项，加快项目实施进度。

三是加快出台工业区综合整治相关支持措施。《方案》提出各区可在工业区综合整治上大胆创新，先行先试。鼓励在满足《深圳市城市规划标准与准则》、不增加建筑面积的前提下，合理优化现状建筑功能；鼓励各区根据自身特点，在深圳全市城市更新相关政策的基础上，在简化程序、优化功能、资金补贴、成本控制等方面探索合法合规、可操作性强的综合整治实施模式，调动实体企业及工业区管理主体自主参与综合整治的积极性。

四是强化“工改工”项目的后期监管与扶持。《方案》首先提出加强成本管控，一方面将通过合理引导拆迁补偿预期、加大对项目倒买倒卖的监督处罚力度，切实降低更新项目实施阶段改造成本；另一方面，将通过研究制定不同片区各类工业楼宇的租赁指导价和补偿标准，对于改造后符合相关条件的工业区给予租金补偿，降低项目后期运营成本。

其次，《方案》提出加快落实“工改工”项目实施后的常态化产业监管机制，通过签订产业发展监管协议，全面纳入全生命周期产业监管。

对工业企业自主改造升级有哪些扶持？

目前深圳工业企业自主升级改造意愿较强，大多是为了满足技术改造、扩大产能等需求，但受限于对改造开发程序不熟悉、过渡期安置缺乏保障等原因，大部分企业都压制了升级改造动力，少数甚至直接选择了外迁，对实体经济升级发展，产业用地集约利用造成了不利影响。针对上述问题，《方案》提出了多项支持工业企业自改的措施：

一是加快出台土地利用相关政策支持工业企业自改提容，鼓励具有合法产权的产业用地在符合规划的前提下，通过综合运用新建、扩建（加建）、拆建三种方式组合的路径提高容积率，由符合规定的政府部门一站式审批。

二是完善城市更新相关政策支持工业企业自主更新，对于符合深圳产业发展导向，因技术改造、扩大产能需要，由工业企业自行开展拆除重建且改造方向以普通工业用地为主的，进一步简化审批流程。

三是加快完善工业企业自改相关保障措施与机制。鼓励各区政府在过渡期安置服务、提供资金扶持、开展改造开发业务指导与帮扶等方面研究出台工业企业自改相关支持措施，最大程度满足实体企业自改需求。

园区运营管理有哪些新的举措

通过调研分析发现，目前深圳工业区管理运营专业化水平仍然较低，大部分工业区对优质企业的吸引力有限。

一方面部分工业区仍以简单的物业租赁为主，招商引资盲目性高，服务意识差，自主提升动力不足。另一方面，园区运营机构缺少规范化的资质要求与管理，常与二房东或普通物业管理公司混淆，导致园区运营机构水平参差不齐。

宝安-松岗街道沙浦工业片区现状

针对上述问题，《方案》总结各区已有探索经验，提出两方面的措施：

一是着手构建工业区分类引导扶持体系，通过合理对园区进行分类，配套多层次奖励扶持手段，引导工业区主动加强管理，强化服务能力。

二是加强对园区运营机构的专业性指引，明确管理职责和服务内容，引导提升园区运营管理机构专业化水平。

将对深圳产业经济发展有哪些影响？ 

《方案》将工业区作为深圳产业经济发展的重要载体，重点在构建工业区发展新格局、打造高质量产业空间、切实保障实体经济发展上着力，全面推进深圳产业转型升级发展。

《方案》的出台首先将加快提升深圳市产业发展效益。通过系统化的产业引导和精准化的产业扶持，全方位优化产业发展环境、进一步提升产业服务水平，进而促进企业创新水平与产出效益的提高。

其次，将持续稳定产业发展的空间成本。通过合理引导市场改造预期、调控产业空间租售价格的上升速度，加快形成“成本适中、梯次有序”的产业空间组合，进而有效保障先进制造业发展空间。

第三，将有效满足新兴产业发展的空间需求。通过加快实施政府主导的工业区连片升级改造、有序推进市场主导的各类旧工业区改造，强化成规模高质量产业空间的供应，充分保障深圳鼓励的各类新兴产业发展空间。

第四，将快速提高产业管理服务水平。通过切实加强政府在源头引导与准入、后期服务与监管等环节的统筹调控作用，充分激发多元市场主体在产业升级、空间优化和管理提升等方面的自主升级动力，进而提升产业管理的精细化程度、加强园区运营的专业化水平，更好地支撑实体经济发展。

相关工作进展如何？

在《方案》制定过程中，深圳市规划和自然资源局同步加大了相关工作的推进力度。截至目前，《方案》提及的思路及建议已陆续在《深圳市人民政府关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》，《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》等文件中予以落实，其它内容及要求，各牵头职能部门及各区政府也在积极推进落实之中。

宝安-松岗街道沙浦工业片区城市更新项目

本文来源：广东省自然资源厅